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【鉅亨網新聞中心】今年3月25日「史上最嚴」房地產調控政策的靴子落地。據了解,上海「3.25新政」首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄,但其中有不少已經成功網簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房,未來幾天上海可能出現大規模退房潮。至於上海房價會不會大跌?專家表示,抑制需求並不能解決房地產市場供求矛盾的實質問題,若沒有很好的退出方法,被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲。中新網6日援引《中國經濟週刊》報導,據發現,「3·25新政」發佈後短短數日,上海一手房成交量已經出現「急凍」現象,政策出台前一天(3月24日)成交面積達到最高點,為21.42萬平方米,週六(3月26日)和週日(3月27日)分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和週五(3月25日)成交面積相比,分別下降67%和77%,和週四(3月24日)最高點相比,則分別下降72%和81%,和週一到週三(3月21-23日)平均成交面積相比,也分別下降21%和45%。有仲介表示,限購以後,上海將進入成交淡季,基本上今年全靠第1季的業績來養活自己了。仲介分析,前期一輪置換潮讓上海樓盤的「換手率」空前高漲,交易越冷清,這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動,這種惡性迴圈可能令成交量雪上加霜,引發仲介的又一波關門潮。至於「3.25新政」實施後,上海房價會不會大跌?從管理層的調控預期看,新政頒布後希望市場變化呈現「三部曲」--滯漲、量縮、價跌,如今滯漲和量縮都立竿見影,但對是否價跌的看法卻出現分化。房產政策研究人士指出,滯後一期的房價指數對當期房價指數的影響高達98%,並且在12個月內,前期房價對現期房價的貢獻率超過50%,這表明房地產市場影響價格的最重要因素是購房者預期,所以房地產市場的調控的關鍵也在於調整消費者的預期。該人士坦言,房地產市場限購政策只能在短期內起到抑制房價的作用,通過行政手段抑制需求並不能解決房地產市場供求矛盾的實質問題,長期來看政策沒有很好的效果,若沒有很好的退出方法,被抑制的購房需求得到釋放可能會導致房價的報復性上漲。中金公司首席經濟學家梁紅也認為,過往多年的實踐已證明,需求端調控在長期是基本無效的,限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調控手段,並未能制止過去5年的房價上漲。根據國家統計局官方數據,以2010年調控週期開始為基準,上海房價5年仍然上漲37.6%。自2015年第2季以來,國家層面出台的樓市利多政策刺激不斷,以往積壓的購房需求確實得以集中釋放,成交量迅速回升且達到近幾年的峰值。其中,二手商品住宅成交量同比上漲近1倍,其成交量2662萬平方米是一手商品住宅成交量1310萬平方米的2倍,可見二手房市場成交量之巨。華泰證券指出,當前樓市呈現出更多的貨幣現象,但這一次的調控並未針對貨幣手段進行收緊,按照過去行政管控和貨幣管控同時收緊的時效性看,都在半年後出現樓市降溫,預計這一次的降溫時間將略有後移,由於需求限制,上海銷量將出現下降,但在改善性和投資性需求支援下,房價變化將較小。據悉,中國目前廣義的貨幣供應量M2高居世界第一位,M2與GDP的比值已高達1.9:1,這意味著中國金融市場中有太多閒錢,而沒有相應的實體經濟來承載,泡沫由此而生。房地產研究人士指出,根據模型分析,從長期來看貨幣供應量M2對房價指數的影響程度要比房地產市場限購政策大,但是制定貨幣政策的實施成本比較高,對整個經濟基本面影響較大,所以目前中國經濟發展逐漸放緩的大背景下,只能由各地因城施策,使用限購等政策限制房價。不過,也有不願具名的分析人士直言,對於移民繁多的上海而言,嚴厲的限購政策容易造成制度瑕疵和道德風險,就一項公共政策而言有失公平性,也不利於長期人才輸入,尤其是現在的調控很大程度上仍是限制剛需購買,而調控市場的根本還是應該儘快推出房產稅等,增加投機持有的成本。『新聞來源/鉅亨網 ?

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